Infiltrazioni dal lastrico solare: chi è responsabile dei danni? (seconda parte)

luglio 02, 2019

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi è responsabile dei danni? (seconda parte)

Chi abita in condominio, almeno una volta ha avuto a che fare con infiltrazioni da terrazze o balconi: vediamo chi è tenuto a pagare i danni e come vanno ripartite le spese. Abbiamo già dedicato all'argomento una puntata del nostro blog. Oggi vediamo come si è recentemente pronunciata la Cassazione su un caso concreto.

La Corte Suprema era stata chiamata a decidere sulla lite sollevata dal proprietario di un appartamento al penultimo piano di uno stabile condominiale, che aveva citato in giudizio sia il proprietario della soprastante terrazza a livello che il condominio, chiedendone la condanna ad effettuare i lavori necessari a eliminare le infiltrazioni di acqua meteorica che interessavano il suo appartamento, oltre al risarcimento dei danni subiti.

In primo grado, il Tribunale aveva accertato la responsabilità dei convenuti, nella misura del 60% a carico del condominio e del 40% a carico del proprietario della terrazza.

La Corte d'Appello aveva confermato la loro responsabilità ma in proporzione, rispettivamente, di 2/3 ed 1/3.

Infine, su ricorso del proprietario condannato, anche la Corte di Cassazione (sentenza n. 2778/2017) confermava che, se i danni derivano da difetto di manutenzione del lastrico solare, sono tenuti alla relativa manutenzione sia il condominio che il proprietario della terrazza (art. 1126 codice civile)

Le motivazioni della sentenza sono state che:

le infiltrazioni erano imputabili a difetto di manutenzione del lastrico solare;
le cause di tale difetto di manutenzione erano in parte imputabili al proprietario delle fioriere;
il lastrico solare era annoverato tra le parti comuni dell’edificio condominiale.

Gli aspetti presi in considerazione dalla sentenza sono stati:

i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare;
i criteri di ripartizione della responsabilità relativamente ai danni causati dalle infiltrazioni.

Riguardo alla ripartizione delle spese, l’art. 1126 del codice civile fa riferimento all’uso (non semplicemente alla proprietà) ed al valore delle proprietà per le quali il lastrico solare assolve alla funzione di copertura.

Invece, riguardo ai criteri di imputazione della responsabilità per il risarcimento degli eventuali danni, la disposizione principale di riferimento è l’art. 2051 codice civile, relativo alla responsabilità da cosa in custodia.

Si ritiene, infatti, che il condominio abbia la custodia delle parti comuni, e la responsabilità da custodia è stata ritenuta dalla giurisprudenza una sorta di “responsabilità oggettiva”, cioè una responsabilità che prescinde, in linea di massima, da una imputabilità per colpa del custode: egli è responsabile in quanto tale, pur in assenza di colpa.

Generalmente, in questi casi, i giudici verificano anche:

se l’origine delle infiltrazioni sia in corrispondenza di parti comuni o esclusive;
se vi siano deroghe nel regolamento condominiale rispetto ai criteri di ripartizione del codice civile;
le cause (o la presenza di concause) che hanno dato luogo alle infiltrazioni;
la diligenza e gli eventuali impedimenti esterni che hanno impedito di intervenire tempestivamente;
la ricorrenza della responsabilità a diverso titolo;
l’accertamento delle cause delle infiltrazioni.

Nella pratica, l’ultimo punto risulta essere quello più difficoltoso, specialmente quando non si riescono a riprodurre le condizioni nelle quali le infiltrazioni si verificano.

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