Tutti i trend su case più richieste, prezzi, compravendite e costo mutui dopo il virus
Che danni ha fatto il Covid al mercato immobiliare? I prezzi scendono? I gusti degli italiani in fatto di abitazioni sono cambiati? Oggi è più difficile avere un mutuo? Tra report di agenzie di rating, portali immobiliari, economisti e talk show, voi ci capite qualcosa?
Vediamo come stanno le cose veramente
Anzitutto, la situazione non è così grave, almeno per ora, rispetto a quello che proprietari, acquirenti e operatori del settore si aspettavano, anzi, c’è un certo ottimismo ed il sentiment è positivo.
Ovviamente, il lockdown ha creato notevoli difficoltà a chi doveva acquistare o vendere la propria abitazione durante il primo trimestre 2019, ma la riapertura delle agenzie immobiliari a maggio ha determinato un cambio di rotta e fatto emergere nuovi trend.
Grazie a Ecobonus e Sismabonus (detrazioni fino al 110%), inserito nel decreto Rilancio del governo e pronto a partire dal prossimo 1° luglio, si prevede un aumento delle ristrutturazioni di immobili, ma anche della domanda di soluzioni da ristrutturare.
Oltre alle ristrutturazioni, una delle principali tendenze del mercato immobiliare post Corona sarà la ricerca di abitazioni polifunzionali, con maggiore metratura e spazi modulabili. Durante il lockdown molte persone, costrette a casa per mesi, hanno avvertito l’esigenza di uno spazio esterno, piccolo giardino, cortile o terrazzo che sia: da qui la previsione secondo cui aumenterà in maniera sensibile la richiesta di immobili che includano tali caratteristiche.
Inoltre la scoperta dello smart working influenzerà la domanda residenziale, sotto forma di maggiore richiesta di uno spazio aggiuntivo all’interno dell’abitazione, da cui lavorare a distanza, oltre all’acquisto di una seconda casa dove poter svolgere in tranquillità il cosiddetto lavoro agile.
In conclusione, le case più richieste, saranno quelle da ristrutturare, con uno spazio esterno, ed un angolo lavoro all’interno.
E veniamo ai prezzi: cosa è successo, e cosa ci aspetta?
Facendo i conti del primo semestre dell’anno, il quadro che emerge è di una sostanziale stabilità: infatti, i prezzi delle case in vendita hanno evidenziato nel trimestre marzo-giugno oscillazioni minime dei valori, appena +0,4% a livello nazionale e +0,6% prendendo in considerazione l’intero semestre. Il prezzo medio per acquistare casa in Italia si attesta, a giugno 2020, a 1.896 euro al metro quadro: esattamente, 1.977 al Nord (in leggero aumento, +1,6%) e, rispettivamente, 2.234 e 1.537 al Centro e Sud (stabile).
Ma perché i prezzi delle case non scendono?
Semplicemente perché non è detto che debbano scendere: forse siamo troppo abituati alle notizie negative che diamo per scontato, sbagliando, che anche gli immobili debbano diminuire di valore. Ma, in realtà, i prezzi sono influenzati da altri fattori: non dimentichiamo che nei primi 2-3 mesi del 2020, ben prima del lockdown, i prezzi delle case erano già arrivati ai minimi rispetto a quelli registrati negli ultimi 10 anni. Inoltre, le compravendite concluse a giugno, dopo la riapertura, si riferiscono a preliminari d’acquisto ante-coronavirus: chi ha acquistato casa sa bene come non sia semplice riformulare un intero contratto cambiando il prezzo dopo aver già firmato il preliminare. Insomma, più di così i prezzi non scenderanno: chi deve comprare è inutile che temporeggi, o faccia offerte scandalose…
Le compravendite caleranno?
Qui effettivamente ci sarà una mazzata: guardando ai dati riferiti al primo trimestre, si evince una diminuzione delle compravendite stimate al 15,5%, si tratta, comunque, di un dato parziale, che dovrà essere misurato anche nel secondo trimestre, quando il virus, soprattutto nel mese di aprile, ha avuto conseguenze ben maggiori rispetto a febbraio e allo stesso mese di marzo (nulle a gennaio e per buona parte del mese successivo).
Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel primo quadrimestre 2020 si sono registrate in totale 117.047 transazioni residenziali, appunto il 15,5% in meno rispetto al 2019 (quando il numero di compravendite raggiunse le 138.525 unità). Il dato peggiore lo ha fatto segnare il Sud (-16,2%), mentre il Centro è quello che ha sofferto meno (-14,4%).
In definitiva, nel 2020 si ipotizza un calo del 20%: chi vuol vendere veramente, perciò, cerchi di presentare al meglio casa propria, magari rinunciando all’amato fai da te e affidandosi ai professionisti del settore. Se non vuole ritrovarsi in quella casa ogni cinque che non sarà venduta, rispetto al 2019…
Che succede ai mutui? In sintesi, prezzi delle case stabili, domanda di mutui in aumento: perché?
Confrontando i dati di quest’anno con quelli dello stesso periodo del precedente, la domanda dei mutui è cresciuta del 13,3% nel mese di giugno, segno di come gli italiani abbiano riacquistato fiducia al termine del lockdown, anche in virtù delle notizie più che positive in arrivo dal fronte della lotta al virus: dopo essere calate bruscamente nel corso dei mesi di chiusura, con un picco negativo delle richieste tra il 23 marzo e il 5 aprile, le richieste si sono infatti riportate sui volumi precedenti l'emergenza sanitaria.
Inoltre, la forte riduzione degli indici IRS (Interest Rate Swap, tasso di interesse di riferimento, usato per calcolare l’importo della rata nei mutui a tasso fisso), registrata all’inizio del 2020, con diverse scadenze degli indici IRS addirittura in territorio negativo durante i primi due trimestri, continua a mantenere elevato l’interesse per la rottamazione dei vecchi mutui.
L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso delle erogazioni di surroga passa infatti dal 60% del totale degli erogati nel corso del quarto trimestre 2019, al 68% e 66% del totale erogati nel corso, rispettivamente, del primo e secondo trimestre 2020.
Il forte ritorno di interesse per la domanda di mutui con finalità surroga determina un impatto positivo, nonostante un calo delle compravendite residenziali, sull’andamento delle nuove erogazioni: a confermarlo i dati di Banca d’Italia che, nel primo trimestre 2020, mostrano un’espansione dei nuovi flussi di mutui erogati pari a +10,0%.
Ovviamente il clima di crisi economica e di incertezza sui futuri sviluppi condiziona pesantemente il quadro generale di evoluzione del mercato immobiliare e dei mutui. Ciò detto, grazie all’offerta di credito e al basso livello dei tassi d’interesse, la situazione attuale rimane molto favorevole: nel corso del secondo trimestre 2020, i migliori spread di offerta rimangono stabili per i mutui a tasso variabile e subiscono un lieve aumento per i mutui a tasso fisso.
Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso variabile si assestano attorno a una media dello 0,8% nel corso del secondo trimestre 2020, mentre i migliori spread per mutui a tasso fisso passano da una media dello 0,2% sul primo trimestre 2020 a una media dello 0,3% sul secondo trimestre 2020.
Sul canale online, le preferenze della domanda verso il tasso fisso rimangono fortemente polarizzate anche nel secondo trimestre 2020, al punto da raccogliere il 90% circa del totale preferenze a conferma della scelta degli italiani di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.
Chi può, dunque, si affretti a comprare casa: difficilmente in futuro potrà finanziarsi così a buon mercato…
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