Acquisto casa da donazione: rischi e rimedi per chi compra
Acquisto immobile proveniente da donazione: cosa si rischia? Come tutelarsi?
Spesso, il rischio connesso all'acquisto di una casa proveniente da donazione vien fuori davanti al notaio, quando ormai è già stato firmato un compromesso. I rischi a cui andiamo incontro sono due: "l'azione di riduzione" e "l'azione di restituzione" che i legittimari (coniuge o discendenti in linea retta) del donante possono esercitare nei confronti del nuovo proprietario.
L'azione di riduzione permette al legittimario di rivolgersi ad un giudice affinchè dichiari con sentenza che la donazione è stata lesiva dei suoi diritti. Mentre l'azione restitutoria consente al legittimario di riacquistare la proprietà del bene, sia che esso appartenga ancora al donatario, sia che, nel frattempo, quest'ultimo l'abbia venduto.
Tuttavia, il rischio non è mai assoluto ma dipende da una serie di variabili, di tipo familiare e temporale. Familiare, perché, ad esempio, la donazione fatta da un soggetto vedovo a favore del figlio unico è a rischio quasi zero, mentre quella a favore di uno solo di otto figli è altamente rischiosa.
Temporale, perchè la donazione si stabilizza dopo vent'anni dalla sua trascrizione, indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o sia deceduto. Inoltre, se il donante è deceduto da almeno dieci anni, chi compra può stare tranquillo; in caso contrario, egli può tutelarsi chiedendo al notaio di far intervenire nella stipula gli altri legittimari affinchè dichiarino di rinunciare ad impugnare la donazione.
Il problema si pone quando il donante è ancora in vita, in quanto la rinuncia preventiva all'azione di riduzione non è ammessa perché integra un patto successorio, vietato dal nostro ordinamento.
In conclusione, gli strumenti per tutelarci dai rischi della donazione sono la rinuncia all'azione di restituzione, lo scioglimento della donazione per mutuo consenso e la stipula di una polizza assicurativa a favore dell'acquirente.
La rinuncia all'azione di restituzione è quell'atto con cui i legittimari, che un giorno potrebbero impugnare la donazione, si obbligano a non chiedere al nuovo proprietario la restituzione del bene: quindi potranno rivalersi solo sul donatario, lasciando indenne il terzo acquirente. Tale atto è frutto di una prassi diffusa, e ormai sdoganata da parte di dottrina e giurisprudenza, anche se non espressamente prevista dal codice civile, almeno fino a che il donante è ancora in vita.
Invece, lo scioglimento della donazione è l'atto mediante il quale, con il mutuo consenso di donante e donatario, il bene rientra nel patrimonio del donante (ammesso che il donatario non l'abbia nel frattempo rivenduto a terzi): così compreremo direttamente dal donante.
Infine, possiamo ricorrere ad una polizza assicurativa che ci tuteli dal rischio di impugnativa della donazione, anche se, per essere pienamente efficace, esse deve essere abbinata alla rinuncia alla facoltà di opposizione da parte di coniuge e discendenti in linea retta: questo perché, se tale facoltà venisse esercitata prima che siano trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il conteggio dei venti anni ricomincerebbe da capo, per cui la polizza fideiussoria non coprirebbe più il rischio.
Al contrario, è sconsigliabile far prestare una fideiussione direttamente al donante o ai legittimari, perchè violerebbe il divieto di stipulare patti successori.
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