Il diritto di prelazione di immobili ad uso abitativo
In generale, la prelazione è il diritto, che si acquisce per legge o accordo tra privati, ad essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto.
La prelazione immobiliare consiste nell'obbligo, a carico del proprietario, di rendere nota al soggetto che gode della prelazione (inquilino, confinante, ecc.), l’intenzione di procedere alla vendita dell'immobile, specificando prezzo, modalità di pagamento e generalità del soggetto terzo al quale intenderebbe vendere, e assicurando al titolare del diritto un congruo termine per il suo esercizio.
Tuttavia, il fatto di dover riconoscere il diritto di prelazione non significa essere obbligati a vendere: il proprietario può ben decidere di non vendere, e nessuno può imporgli di cedere la proprietà del suo bene, se però decidesse di farlo, dovrà permettere al titolare della prelazione di esercitare il suo diritto, a parità di condizioni.
La prelazione immobiliare può essere agraria o urbana (di abitazioni o immobili ad uso diverso). In particolare, la prelazione urbana di immobili ad uso abitativo riguarda solo quelli concessi in locazione: questo caso, l’inquilino ha diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi, e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge, o a suoi parenti entro il secondo grado, o quando è un co-erede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella stessa è compreso l'immobile locato: in tal caso tale diritto è riservato ai co-eredi.
La prelazione non spetta per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (p.e. permuta o conferimento dell’immobile in una società); in caso di vendita a terzi, successivamente alla prima scadenza contrattuale; per donazioni e trasferimenti di immobile a titolo gratuito; per trasferimenti non volontari (vendite forzate, espropriazioni, ecc.); e se il proprietario intende vendere "in blocco", l’intero edificio del quale fa parte l'unità locata.
Se il venditore non provvede alla notificazione, o il corrispettivo indicato risulta superiore a quello dichiarato nell'atto di trasferimento a titolo oneroso, l'inquilino ha diritto a riscattare l’immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto: in caso di riscatto, deve effettuare il versamento del prezzo entro tre mesi. A sua volta, il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto: sarà poi il giudice a decidere se dare ragione a lui o all’inquilino.
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