I limiti all'uso della proprietà privata con il regolamanto contrattuale
Comunemente pensiamo che a casa nostra, anche se in condominio, possiamo fare ciò che vogliamo, ma non è sempre così, per esempio se intendiamo svolgervi un'attività ricettiva, alloggio per anziani, ecc.
Tutto dipende dalla natura del regolamento condominiale: dunque attenzione alla firma del rogito o contratto d'affitto.
Il regolamento condominiale contiene le norme che regolano l'utilizzo dei beni comuni, il funzionamento degli organi di governo, ecc. e, in casi eccezionali, anche limiti all’uso delle singole unità immobiliari (p.e. l'esercizio di b&b). Questi ultimi hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente, e non per imposizione altrui. L'accettazione di eventuali limitazioni all'uso della proprietà privata avviene proprio alla firma del rogito a cui è bene prestare particolare attenzione.
Anzitutto, bisogna distinguere tra regolamento condominiale assembleare e contrattuale. Il primo è approvato dall'assemblea dei condomini con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, a condizione che questi rappresentino almeno la metà dei millesimi di proprietà dell’edificio. Il regolamento assembleare non può stabilire alcun limite alle modalità di utilizzo della proprietà individuale, cioè di ogni unità immobiliare.
Invece, il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dal costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare all'acquirente di ciascuna unità immobiliare, alla firma del rogito. Il regolamento contrattuale, anche se non viene accettato nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge comunque l’unanimità. Proprio perché approvato all’unanimità, esso può contenere dei vincoli più forti rispetto a quello approvato a maggioranza. Inoltre, nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità, le clausole diventano obbligatorie per tutti i condomini.
Come facciamo a sapere se il condominio è dotato di regolamento contrattuale? Di norma, la clausola del regolamento contrattuale che limita l'uso del singolo immobile viene trascritta nei registri immobiliari (che sono pubblici): in tal modo abbiamo la possibilità di venirne a conoscenza e decidere se vincolarci o meno.
In particolare, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore e trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive (sentenza n. 21632/2017).
La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative, nè è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cassazione, sentenza n. 6769/2018).
In alternativa, è possibile allegare il regolamento condominiale contrattuale all’atto di acquisto: in tal modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell'immobile che, altrimenti, non avrebbe mai accettato.
Attenzione quindi, prima di impegnarci nell'acquisto o affitto della prossima casa...
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