Acquisto con agevolazione prima casa: c'è un limite massimo di superficie?

gennaio 09, 2020

Acquisto con agevolazione prima casa: c'è un limite massimo di superficie?

C'è un limite massimo di superficie da non superare per poter beneficiare dell'agevolazione prima casa?

Dobbiamo tenere conto di murature, finestre, ecc.?

Cerchiamo di capirne qualcosa.

Prendiamo a esempio il caso riguardante l'acquirente di una prima casa, che aveva fatto ricorso contro l'Agenzia delle Entrate, la quale gli aveva chiesto di pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per la seconda casa, per superamento della superficie massima.

Ricordiamo che non rientravano nell'agevolazione le cosiddette abitazioni di lusso, ossia quelle di superficie superiore ai 240 mq. Per rientrare nel limite il contribuente aveva escluso dal calcolo della superficie utile murature, portanti e divisorie, nonchè gli sguinci delle finestre.

Tuttavia, al termine di vari gradi di giudizio, la Corte di Cassazione aveva deciso (sentenza n. 19186/2019) che, per godere del beneficio, affinché un’abitazione possa essere considerata “di lusso” bisogna far riferimento alla definizione di “superficie” contenuta nell’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, che considera rilevante “la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti”.

In altre parole, ciò che assume rilievo è la marcata potenzialità abitativa dell’immobile “e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.”

Secondo la Corte, il DM n. 1072/1969 va interpretato nel senso di dover includere nella superficie totale dell’immobile anche i muri perimetrali e quelli divisori, le soglie di passaggio da un vano all’altro, le nicchie, gli sguinci di porte e finestre. Dunque restano esclusi dal calcolo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale, posti auto, ecc.

Tuttavia, questa sentenza si riferisce ad un episodio antecedente al 1° gennaio 2014: a partire da quella data, infatti, è entrata in vigore la nuova normativa, che ha modificato i requisiti per l’accesso ai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, stabilendo che l'agevolazione fiscale dipende dalla categoria catastale (da A/2 ad A/7), e non più dalla metratura, tranne per i trasferimenti soggetti a IVA (come l'acquisto da impresa di costruzione), per i quali continuano a valere i criteri del 1969.