Fine locazione: in quali casi il proprietario può tenersi la cauzione?
Fine locazione: quando il proprietario deve restituire all'inquilino il deposito cauzionale incassato alla firma del contratto?
Lo può trattenere in caso di danni all'immobile?
La legge sulle locazioni (n. 392/1978) stabilisce solo la misura massima del deposito cauzionale, pari a tre mensilità, e le modalità di custodia e corresponsione degli interessi prodotti, ma nulla dice riguardo alla sua restituzione.
Secondo giurisprudenza, la funzione del deposito cauzionale è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non solo per il pagamento del canone, ma anche per l'eventuale risarcimento dei danni derivanti dall'omesso ripristino dell'immobile.
Al momento della firma del contratto questo rischio viene quantificato nella misura massima di tre mensilità del canone di locazione ma, il fatto di detenere tale somma, non autorizza il proprietario ad attribuirsela di propria iniziativa a fine locazione. Inoltre, in assenza di contestazioni, una volta scaduto il contratto e riacquistato anche il possesso dell'immobile, il locatore è tenuto all'immediata restituzione della cauzione.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, secondo la quale “l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.
In pratica, se il proprietario vuole tenersi il deposito cauzionale, può farlo, ma solo a condizione di presentare immediatamente domanda giudiziale per il rimborso delle spese di manutenzione necessarie al ripristino dell’immobile dai danni subiti: in caso contrario l’inquilino può esigerne la restituzione, facendo ricorso anche al decreto ingiuntivo, se il locatore si rifiuta. Per la durata del giudizio, necessario per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il proprietario ha diritto di trattenere, in tutto o in parte, la somma detenuta a titolo di cauzione.
Nulla vieta, tuttavia, che, al termine della locazione, proprietario ed inquilino decidano di comune accordo che il primo trattenga la cauzione fino all'esecuzione degli interventi di ripristino riconosciuti come conseguenza dell'uso dell'immobile.
Anche a voi è capitato che il proprietario si sia tenuto la cauzione? Raccontateci la vostra esperienza...
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