Riduzione e sospensione canone di locazione per vizi: quando è possibile?
Quanto gravi devono essere i vizi dell'immobile in locazione per giustificare la riduzione o la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore?
Il caso in esame, da parte del Tribunale di Cremona, riguarda il conduttore di un appartamento, che si oppone all'ordinanza di sfratto e risoluzione del contratto per proprio inadempimento, adducendo l'esistenza di vizi dell'immobile, come la mancanza del certificato di abitabilità e la presenza di esalazioni maleodoranti provenienti dall'impianto fognario confinante.
Il Tribunale rigetta il ricorso con la motivazione che l'interruzione del pagamento del canone è giustificata solo quando i vizi dell'immobile siano di gravità tale da comprometterne in maniera assoluta il godimento, non essendo sufficienti semplici difficoltà e/o disagi, specie se conosciuti al momento della stipula o del rinnovo del contratto.
La sentenza si basa su un principio consolidato nella giurisprudenza di Cassazione secondo il quale, "in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, e ciò anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ed anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore."
Infatti, la "sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (Cass. Civ. n. 18987/2016).
In pratica, la sospensione dei canoni deve essere conforme ai criteri di lealtà e buona fede, ed è dunque necessario un impedimento assoluto al godimento dell'immobile o di una parte di esso.
In particolare, riguardo all'assenza del certificato di abitabilità, il giudice ritiene che non sia di per sé motivo di nullità del contratto, ove tale mancanza non impedisca l'utilizzazione del bene: infatti "il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è d'ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene." (Cass. Civ. n. 975/2007).
Invece, con riferimento alle esalazioni fognarie, il Tribunale conclude che il conduttore non abbia raggiunto la prova che le stesse eccedano la soglia di normale tollerabilità, onere probatorio complesso ma ciò nonostante interamente a suo carico. Al contrario, è emerso in giudizio che durante i quattordici anni precedenti, non era mai stata sollevata alcuna rimostranza al riguardo e, altresì, che tale problema era certamente conosciuto dal conduttore in occasione dei rinnovi del rapporto locatizio.
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