Casa comprata all'asta: che succede se poi risulta abusiva?
Comprare casa all'asta può sembrare un'operazione senza rischi: ma che succede se poi si scopre che è abusiva? Vediamo cosa dice la giurisprudenza più recente.
La vicenda ha per protagonisti un Comune, che aveva ordinato la demolizione di un immobile per mancanza del permesso di costruzione, ed il suo proprietario, che aveva fatto ricorso, sostenendo di averlo acquistato all'asta, dopo una regolare procedura di esecuzione immobiliare.
Secondo il Tar Catanzaro (sentenza n. 1305/2019), chi acquista un immobile dal Tribunale, in sede di esecuzione per debiti, resta comunque soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore.
Infatti, l'acquirente diventa proprietario di un bene libero da diritti, pesi e limitazioni legali: tuttavia, tra le limitazioni cancellate dall’asta giudiziaria non rientrano le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi commessi dal debitore. In altre parole, un'asta giudiziaria trasferisce la proprietà di un immobile libero da ipoteche, ma non da eventuali irregolarità edilizie. Al compratore, non resta altro che attivare una procedura per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, se ricorrono le condizioni.
La vicenda ha per protagonisti un Comune, che aveva ordinato la demolizione di un immobile per mancanza del permesso di costruzione, ed il suo proprietario, che aveva fatto ricorso, sostenendo di averlo acquistato all'asta, dopo una regolare procedura di esecuzione immobiliare.
Secondo il Tar Catanzaro (sentenza n. 1305/2019), chi acquista un immobile dal Tribunale, in sede di esecuzione per debiti, resta comunque soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore.
Infatti, l'acquirente diventa proprietario di un bene libero da diritti, pesi e limitazioni legali: tuttavia, tra le limitazioni cancellate dall’asta giudiziaria non rientrano le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi commessi dal debitore. In altre parole, un'asta giudiziaria trasferisce la proprietà di un immobile libero da ipoteche, ma non da eventuali irregolarità edilizie. Al compratore, non resta altro che attivare una procedura per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, se ricorrono le condizioni.
Secondo la legge n. 47/85 (condono edilizio) è possibile sanare una costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare entro 120 giorni dall’atto di trasferimento della proprietà, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore di detta legge. Per effetto di successive proroghe, questa possibilità è stata prolungata fino al settembre 2003, permettendo la sanatoria in tutti i casi in cui i debiti che hanno determinato la vendita forzata erano anteriori alle scadenze stabilite dalle varie leggi sui condoni: 1° ottobre 1983 (condono del 1985), 31 dicembre 1993 (condono del '94) e 30 settembre 2003 (condono del 2003).
La permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è principio condiviso dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1669/2015), secondo la quale, l’articolo 2922 c.c. esclude la possibilità che “i vizi della cosa” possano determinare l'invalidità della vendita all’asta, essendo possibile chiedere la restituzione del bene solo nel caso in cui siano necessari interventi strutturali o l’immobile appartenga ad un genere diverso da quello descritto.
In pratica, il vizio di insalubrità o il rischio di una demolizione parziale, conseguenti alla costruzione di un immobile senza permesso, non sono sufficienti per invalidarne l'aggiudicazione all'asta, perché essa è effettuata anche a tutela dei creditori, che devono potersi soddisfare sull’importo incassato.
Neanche il fatto che un immobile permanga nella situazione di irregolarità edilizia anche per molto tempo, dopo la sua aggiudicazione all'asta, non può in alcun modo sanare l'abuso, che può essere estinto solo con il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria (Consiglio di Stato, adunanza plenaria 9/2017).
Hai domande sull'argomento o su altre questioni immobiliari? Scrivici nei commenti, o in privato: ti risponderemo al più presto!
La permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è principio condiviso dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1669/2015), secondo la quale, l’articolo 2922 c.c. esclude la possibilità che “i vizi della cosa” possano determinare l'invalidità della vendita all’asta, essendo possibile chiedere la restituzione del bene solo nel caso in cui siano necessari interventi strutturali o l’immobile appartenga ad un genere diverso da quello descritto.
In pratica, il vizio di insalubrità o il rischio di una demolizione parziale, conseguenti alla costruzione di un immobile senza permesso, non sono sufficienti per invalidarne l'aggiudicazione all'asta, perché essa è effettuata anche a tutela dei creditori, che devono potersi soddisfare sull’importo incassato.
Neanche il fatto che un immobile permanga nella situazione di irregolarità edilizia anche per molto tempo, dopo la sua aggiudicazione all'asta, non può in alcun modo sanare l'abuso, che può essere estinto solo con il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria (Consiglio di Stato, adunanza plenaria 9/2017).
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