Affacci e finestre tra confinanti: cosa dice la legge? (3^ parte)
Finestre e affacci possono essere motivo di lite tra confinanti: in effetti, se abbiamo l'esigenza di dare luce e aria alla nostra casa, dobbiamo conciliarla con quella di privacy del vicino. La materia è regolata dal codice civile: scopriremo come comportarci nel corso di tre puntate del nostro blog dedicate all'argomento. Nella prima abbiamo parlato di "vedute", nella seconda di "luci", oggi ci occupiamo di distanze e abusi.
Distanze minime
Ricordiamo che si considerano "vedute" finestre, porte finestre, balconi, loggiati, lastrici solari con parapetto, sporti, ecc.
Per poter aprire una veduta diretta sulla proprietà del vicino è necessario che, tra il suo fondo e la faccia esteriore del nostro muro, vi sia una distanza di almeno un metro e mezzo.
Tale distanza può essere inferiore se tra i due fondi c’è una strada pubblica (o privata, purché soggetta a servitù pubblica di passaggio), ma non è necessario che la via separi i fondi medesimi, essendo sufficiente che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.
Per poter aprire una veduta obliqua o laterale la distanza da rispettare è di almeno 75 cm, misurati dove il lato della finestra è più vicino all’inizio del fondo confinante.
La distanza minima va rispettata anche se tra veduta e fondo confinante c'è un muro divisoro (o altre barriere che impedisca in concreto l’affaccio) oppure se lo spazio tra edifici vicini è costituito da un cortile comune la cui presenza impone, a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti, dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l’esclusione di nuove costruzioni (porte a piano terra, finestre e balconi) non può alterare la destinazione del cortile, consistente nel dare luce e aria agli edifici su di esso prospettanti.
Questi obblighi, e l’eventuale divieto in caso di violazione degli stessi, prescindono dall’esistenza di un effettivo e concreto danno alla privacy del vicino. In altre parole, il soggetto leso, per poter rivendicare il proprio diritto, non è tenuto a fornire la prova del danno subito.
Distanze: come si calcolano
Se la veduta si esercita da finestre, la distanza legale deve essere misurata tra la facciata esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette e la linea di confine, mentre se essa si esercita da terrazzi, lastrici o sporti, la distanza va misurata dalla linea esteriore o più sporgente di tali opere.
Nel caso dei balconi, eventuali cornicioni, fregi o altri manufatti simili, che hanno solo funzione ornamentale, non vanno considerati nella misurazione.
Distanze da costruzioni
Qualora abbiamo acquistato il diritto di avere vedute sul fondo del vicino, quest’ultimo non può costruire a distanza minore di tre metri e, se vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono aperte le vedute, essa deve arrestarsi ad almeno 3 m sotto la loro soglia.
A tal fine, comunque, è necessario che il nostro diritto di mantenere la veduta sul fondo del vicino sia staro acquistato anteriormente rispetto all’esercizio, da parte di quest'ultimo, della facoltà di costruire.
Finestre o affacci abusivi: come tutelarci?
Qualora aprissimo una veduta sulla proprietà del vicino, a distanza inferiore a quella minima, quest'ultimo può rivolgersi al giudice per ottenere il rispetto di detta distanza, attraverso demolizione o chiusura dell’apertura, oppure, quando possibile, l'arretramento o l’esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l’esercizio della veduta (p.e. costruzione o arretramento di un parapetto o, nel caso di vedute laterali, collocazione di un pannello).
Tuttavia, secondo giurisprudenza consolidata, le opere alternative alla demolizione possono essere imposte solo se espressamente richieste da colui che ha realizzato la veduta.
In particolare, il proprietario che subisce l’apertura abusiva di una veduta da parte del vicino può ottenere, nei confronti di questi, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante l’azione negatoria o quella di manutenzione, nonché il risarcimento dei danni eventualmente patiti.
Hai domande sull'argomento o su altre questioni immobiliari? Scrivici nei commenti, o in privato: ti risponderemo al più presto!
Ricordiamo che si considerano "vedute" finestre, porte finestre, balconi, loggiati, lastrici solari con parapetto, sporti, ecc.
Per poter aprire una veduta diretta sulla proprietà del vicino è necessario che, tra il suo fondo e la faccia esteriore del nostro muro, vi sia una distanza di almeno un metro e mezzo.
Tale distanza può essere inferiore se tra i due fondi c’è una strada pubblica (o privata, purché soggetta a servitù pubblica di passaggio), ma non è necessario che la via separi i fondi medesimi, essendo sufficiente che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.
Per poter aprire una veduta obliqua o laterale la distanza da rispettare è di almeno 75 cm, misurati dove il lato della finestra è più vicino all’inizio del fondo confinante.
La distanza minima va rispettata anche se tra veduta e fondo confinante c'è un muro divisoro (o altre barriere che impedisca in concreto l’affaccio) oppure se lo spazio tra edifici vicini è costituito da un cortile comune la cui presenza impone, a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti, dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l’esclusione di nuove costruzioni (porte a piano terra, finestre e balconi) non può alterare la destinazione del cortile, consistente nel dare luce e aria agli edifici su di esso prospettanti.
Questi obblighi, e l’eventuale divieto in caso di violazione degli stessi, prescindono dall’esistenza di un effettivo e concreto danno alla privacy del vicino. In altre parole, il soggetto leso, per poter rivendicare il proprio diritto, non è tenuto a fornire la prova del danno subito.
Distanze: come si calcolano
Se la veduta si esercita da finestre, la distanza legale deve essere misurata tra la facciata esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette e la linea di confine, mentre se essa si esercita da terrazzi, lastrici o sporti, la distanza va misurata dalla linea esteriore o più sporgente di tali opere.
Nel caso dei balconi, eventuali cornicioni, fregi o altri manufatti simili, che hanno solo funzione ornamentale, non vanno considerati nella misurazione.
Distanze da costruzioni
Qualora abbiamo acquistato il diritto di avere vedute sul fondo del vicino, quest’ultimo non può costruire a distanza minore di tre metri e, se vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono aperte le vedute, essa deve arrestarsi ad almeno 3 m sotto la loro soglia.
A tal fine, comunque, è necessario che il nostro diritto di mantenere la veduta sul fondo del vicino sia staro acquistato anteriormente rispetto all’esercizio, da parte di quest'ultimo, della facoltà di costruire.
Finestre o affacci abusivi: come tutelarci?
Qualora aprissimo una veduta sulla proprietà del vicino, a distanza inferiore a quella minima, quest'ultimo può rivolgersi al giudice per ottenere il rispetto di detta distanza, attraverso demolizione o chiusura dell’apertura, oppure, quando possibile, l'arretramento o l’esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l’esercizio della veduta (p.e. costruzione o arretramento di un parapetto o, nel caso di vedute laterali, collocazione di un pannello).
Tuttavia, secondo giurisprudenza consolidata, le opere alternative alla demolizione possono essere imposte solo se espressamente richieste da colui che ha realizzato la veduta.
In particolare, il proprietario che subisce l’apertura abusiva di una veduta da parte del vicino può ottenere, nei confronti di questi, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante l’azione negatoria o quella di manutenzione, nonché il risarcimento dei danni eventualmente patiti.
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