Affacci e finestre tra confinanti: cosa dice la legge? (1^ parte)

settembre 03, 2019

Affacci e finestre tra confinanti: cosa dice la legge? (1^ parte)

Finestre e affacci possono essere motivo di lite tra confinanti: in effetti, se abbiamo l'esigenza di dare luce e aria alla nostra casa, dobbiamo conciliarla con quella di privacy del vicino. La materia è regolata dal codice civile: scopriremo come comportarci nel corso di tre puntate del nostro blog dedicate all'argomento. Oggi parliamo di "vedute".

Differenza tra vedute e luci

Anzitutto, quelle che consideriamo solo finestre (o comunque aperture sulla proprietà confinante) vanno suddivise in due categorie:

vedute o prospetti, cioè aperture nel muro dell'edificio, che fanno passare luce ed aria, ma permettono anche di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente verso la proprietà del vicino;
luci, che invece permettono solo il passaggio di luce e aria.

In pratica, da una veduta possiamo avere una visione mobile e globale sul fondo altrui, potendo guardare frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente: proprio come potrebbe essere da una finestra, balcone, terrazzo o lastrico solare munito di parapetto. Ricordiamoci che per “fondo” si intende ogni genere di immobile: edificio, villetta, terreno (coperto o scoperto), cortile, ecc.

Vedute dirette, oblique e laterali

A loro volta, le vedute possono essere di tre tipi:

dirette, quando il confine del fondo contiguo è parallelo al muro della nostra finestra o le due linee formano un angolo minore di novanta gradi;
oblique se le due linee formano un angolo retto oppure ottuso;
laterali, se le due linee vengono a formare una retta.

Requisiti delle vedute

Affinchè un'apertura si possa considerare una "veduta" deve rispettare due requisiti essenziali (in caso contrario resta una "luce"):

la possibilità, per una persona di statura normale, di guardare e sporgere il capo nel fondo del vicino senza l’uso di mezzi artificiali (c.d. “inspectio”);
la possibilità di vedere e guardare non solo di fronte ma anche obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentire una visuale mobile e globale in ogni lato (c.d. “prospectio”).

Lastrici solari e terrazze possono costituire vedute a carico del fondo vicino solo se muniti di ringhiere, parapetti o altro mezzo di protezione, che consentano di affacciarsi in modo comodo, agevole e sicuro.

In ogni caso, non possiamo aprire alcuna veduta sul muro di confine, sia perché esso è destinato esclusivamente alla demarcazione del confine e/o tutela del fondo, ma anche perchè è incompatibile con la creazione di una servitù (potendo entrambe i confinanti affacciarsi sul fondo altrui).

Le vedute possono essere dotate di inferriate o grate (proprio come le luci), purchè permettano di affacciarsi comodamente ed esporre il capo, in modo da guardare non solo frontalmente, ma anche obliquamente e lateralmente verso il fondo del vicino.

Pertanto non costituisce veduta, ma semplicemente luce, un'apertura munita di inferriata che consente di guardare sul fondo sottostante mediante una manovra poco agevole per una persona di normale conformazione fisica.

Infine, essendo la servitù di veduta una servitù “urbana”, essa non è esercitabile a favore o a carico di fondi rustici, cioè destinati alla produzione agricola.

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