Come evitare l'accertamento fiscale quando il prezzo di acquisto è sotto la media di mercato

luglio 02, 2019

Come evitare l'accertamento fiscale quando il prezzo di acquisto è sotto la media di mercato

Comprare casa ad un prezzo sotto la media può essere un affare, ma rischiamo di subire un accertamento, ed eventuali sanzioni, da parte dell'Agenzia delle Entrate. Vediamo come evitarlo.

Comprando casa ad un prezzo più basso di quello di mercato ci espone al rischio di un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, che ci potrebbe anche sanzionare per aver pagato meno imposte del dovuto. Vediamo come evitarlo.

Se il venditore è un parente o un conoscente, quasi sempre si riesce a concordare un prezzo inferiore rispetto al reale valore di mercato dell'immobile: ma, se nella compravendita di immobili ad uso abitativo (e in quelle soggette ad iva), possiamo chiedere l'applicazione del c.d. "prezzo valore" e pagare comunque le tasse sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo dichiarato, mettendoci così al riparo da eventuali contestazioni, negli altri casi dobbiamo prestare attenzione.

Infatti il notaio calcolerà le imposte non già sul valore catastale ma sul prezzo effettivamente pagato: il risultato potrebbe essere una differenza sensibile tra l'importo delle imposte dovute su una transazione a prezzo di mercato rispetto a quelle calcolate su una compravendita a prezzo "di favore" (il problema non è l'eventuale esiguità dell'imposta quanto la sua correttezza).

Perciò l'Agenzia delle Entrate potrebbe sospettare che abbiamo pagato una parte del prezzo "in nero" e/o ci siamo accordati col venditore per dichiarare un prezzo più basso della media solo per pagare meno tasse.

Il campanello d'allarme scatta quando il prezzo è molto inferiore rispetto alla media di mercato rilevata periodicamente dell’Osservatorio del Mercato immobiliare (OMI), tuttavia, prima di applicare eventuali sanzioni, l’Agenzia dovrà determinare il c.d. “valore venale di commercio": a tale scopo invierà un incaricato che effettuerà un sopralluogo e prenderà in considerazione:

valori statistici dell'OMI;
importo dell'eventuale mutuo (che non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
trasferimenti, a qualsiasi titolo, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni relative allo stesso immobile o ad altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
reddito netto potenziale dell'immobile;
ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni;
limiti gravanti sul bene (usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc.), esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti (come l’ipoteca).

Per stare tranquilli dovremmo sempre dichiarare un prezzo di acquisto non inferiore alla media di mercato, o dotarci di una perizia che attesi il valore dell'immobile, diversamente saremo costretti a fare ricorso per dimostrare l'infondatezza delle richieste dell'Agenzia delle Entrate.

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