Rinunzia alla comproprietà: come rientrare nell'agevolazione prima casa se possediamo già altri immobili
Come possiamo fare se vogliamo comprare casa con agevolazione "prima casa" ma siamo già com-proprietari di altro immobile?
Ricordiamo che, per usufruire dell'agevolazione "prima casa", non dobbiamo essere proprietari di altro immobile nello stesso comune dove abbiamo intenzione di acquistare nè in tutta Italia (se già acquistato con lo stesso beneficio fiscale), a meno che non riusciamo a venderlo entro un anno dal nuovo acquisto (in caso contrario pagheremo maggiori imposte, sanzioni ed interessi).
Ma, quando la nostra proprietà è condivisa con altri, potrebbe essere molto difficile convincere gli altri comproprietari (si pensi ai co-eredi), eventualmente contrari, a vendere.
La soluzione può essere la rinuncia alla nostra quota di proprietà: infatti, come stabilito dalla Commissione Tributaria Regione Veneto (sentenza n. 1325/2018), le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono possibili se c’è la rinuncia alla quota di comproprietà di un’abitazione.
Il Codice civile menziona la rinuncia alla quota di comproprietà con riferimento a tre fattispecie, in particolare:
- il comproprietario di un muro comune può esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunciando al diritto di comunione (art. 882);
- ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (art. 1104);
- non è possibile rinunciare alla comproprietà delle parti condominiali di un edifico, stante il loro carattere “necessario” (art. 1118, comma 2)
La rinuncia alla quota di comproprietà consiste in un atto unilaterale che, per la sua efficacia, non necessita dell’accettazione degli altri comproprietari, in capo ai quali si produce un automatico, proporzionale e non rifiutabile incremento delle quote.
Dal punto di vista fiscale, non essendo un atto a titolo oneroso, l’atto di rinuncia alla comproprietà deve essere tassato con l’imposta di donazione, che si applica a tutti i trasferimenti a titolo gratuito, inclusa anche la rinunzia a diritti reali: imposta ipotecaria e catastale, rispettivamente, al 2 e 1 per cento del valore imponibile e, se ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa, 200 euro fisse.
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