Contratto di locazione: diritti e doveri di proprietario ed inquilino.
I rapporti tra proprietario ed inquilino possono essere controversi quando non sono ben chiari diritti e doveri: vediamo quali sono gli obblighi di ciascuno.
Obblighi del locatore
Anzitutto, il proprietario, deve mettere l'immobile a disposizione dell'inquilino e garantirne il miglior godimento, che significa consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in modo tale da servire all'uso convenuto, assicurandone il pacifico godimento durante la locazione.
Il locatore deve fare in modo che nessuno possa avanzare sull'immobile diritti in conflitto con quelli del conduttore: se si tratta di molestie di diritto (qualcuno che pretende di usare il bene concesso in locazione al posto del conduttore, ecc.), il proprietario è tenuto a garantire l'inquilino, mentre, nel caso di molestie di fatto (infiltrazioni che hanno arrecato danni a cosa di proprietà del conduttore, ecc.) il proprietario non è tenuto a risponderne.
Riguardo ad eventuali riparazioni, escluse quelle di piccola entità, spettanti al conduttore, al locatore competono tutte quelle conseguenti a caso fortuito, vetustà e vizi intrinseci del bene, a meno che i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore: in questi casi, fermo restando l'onere di riparazione a carico del proprietario, l'inquilino non potrà in alcun caso risolvere autonomamente il contratto o ridurre il canone.
Il proprietario è responsabile anche per vizi sopravvenuti (come nel caso di un'abitazione di recente costruzione che manifesti difetti costruttivi) perciò deve tenere indenne il conduttore da danni, disagi, ecc. salvo rivalsa verso quest'ultimo.
Se le riparazioni sono urgenti (p.e. una tubazione rotta), il conduttore ha diritto di agire personalmente, salvo rimborso, purché ne dia tempestiva comunicazione al proprietario.
Obblighi del conduttore
Sebbene sembri scontato, anzitutto il conduttore deve pagare, entro il termine convenuto, il corrispettivo della locazione, composto da canone vero e proprio ed eventuali oneri accessori, come spese di registrazione, condominiali, ecc.
L'inquilino deve prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. Per esempio, se abbiamo preso in affitto un'abitazione, possiamo sicuramente ospitarvi un familiare ma, se non previsto dal contratto (o dal regolamento contrattuale, se in condominio), non possiamo svolgervi anche un'attività di b&b.
Il conduttore deve informare tempestivamente il proprietario della necessità di riparazioni che non spettino direttamente a lui, e comunque di tutti i fatti che facciano prevedere danni o pericoli di danno (umidità, infiltrazioni, ecc.), stante il fatto che, se ciò è dovuto a comportamento del conduttore, quest'ultimo dovrà comunque sostenerne le spese.
Il conduttore è tenuto anche a sopportare tutte le spese di piccola manutenzione connesse al logorio del bene causato da normale uso o caso fortuito: non sempre è facile distinguere tra vetustà e normale uso, perciò può essere d'aiuto il parere di chi dovrà materialmente eseguire la riparazione. In ogni caso, se dalla
trascuratezza del conduttore nella conservazione del bene locato deriva un'accelerazione del logoramento, egli sarà tenuto a risponderne.
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