Mancata consegna certificato agibilità alla stipula: cosa succede?
Cosa succede se, durante la compravendita, il venditore non consegna al compratore il certificato di agibilità? Si tratta di una questione controversa: vediamo cosa dice la giurisprudenza.
Secondo giurisprudenza, l’agibilità di un immobile destinato ad abitazione è una qualità essenziale, che deve essere garantita dal venditore. La Cassazione ha stabilito (sentenza n. 8199/1990) che l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto preliminare se, in occasione della compravendita, il venditore non consegna il certificato di agibilità di una casa.
L’eventuale inagibilità di un immobile, di cui il promissario acquirente deve essere portato a conoscenza da subito, deve essere espressamente indicata nel contratto preliminare. Perciò, anche se questo nulla specifica riguardo la consegna del certificato di agibilità, la mancata consegna da parte del venditore costituisce comunque inadempimento contrattuale.
Recentemente la Cassazione ha confermato (sentenza n. 622/2019) che, nella compravendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, essendo in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Pertanto, se il venditore non fornisce il certificato di agibilità a richiesta dell'acquirente, quest'ultimo può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e chiedere la restituzione degli acconti già versati o del doppio della caparra.
Essendo obbligo ex-lege, cioè stabilito dal Codice Civile (art. 1477, comma 3), Codice Civile), quanto detto vale anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune (Cass. sentenza n. 2438/2016). In particolare, secondo la Suprema Corte, la consegna dei certificati di abitabilità o agibilità, pur non pregiudicando la validità della compravendita, rappresenta un’obbligazione a carico del venditore, riguardando un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.
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