Affitti brevi: gli obblighi a carico del proprietario
Gli affitti brevi sono sempre più diffusi, specie nel settore turistico: ma quali sono gli obblighi a carico del proprietario?
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione, di durata non superiore a trenta giorni, di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (comprese sublocazioni e concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario) stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa (art. 4 - Legge n. 96/2017).
Se l'immobile fa parte di un condominio, non è richiesta alcuna autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'affitto di un appartamento (o sua parte) non comporta una variazione della destinazione d'uso residenziale nè arreca pregiudizio agli altri condòmini.
L'unica eccezione può essere un divieto espresso contenuto nel regolamento condominiale "contrattuale", cioè approvato all'unanimità o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile, non derogabile nemmeno da norme regionali.
In ogni caso, le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cassazione, sentenza n. 22711/2017).
Infine, il contratto di locazione non può contenere alcun divieto, a carico del conduttore, di subaffittare l'immobile o ospitare persone estranee al suo nucleo familiare anagrafico (Cass. n. 14343/2009).
Se il conduttore non rispetta il regolamento condominiale, può essere chiamato a risponderne anche il locatore, in virtù della loro responsabilità solidale, a meno che quest'ultimo non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione.
Entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite il locatore deve trasmettere alla Questura competente apposita scheda, conforme a modello approvato dal Ministero dell'Interno, contenente le generalità del conduttore (art. 109 T.U.L.P.S.): l'eventuale violazione è punibile con denuncia, arresto o sanzione fino a 206 euro. In pratica il conduttore deve esibire un documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e, se cittadino extra comunitario, il passaporto.
Per tutelare la sicurezza dei condomìni ed aggiornare il registro di anagrafe condominiale, l'amministratore è autorizzato a richiedere al locatore i dati degli affittuari e di eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informarne la Questura.
Dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'affitto breve per ricavare profitti, anche in nero, dalla locazione a prostitute o spacciatori, può incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione o concorso in detenzione e spaccio di sostanze stupefacenti.
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