Acquisto casa da privato e costruttore: differenze e i rischi
C'è differenza tra comprare casa da un'impresa di costruzione piuttosto che da un privato? Cosa succede se si acquista "su carta"?
Vediamo cosa dice la legge e come comportarci:
Comprando un immobile ancora da edificare ci troviamo di fronte ad un costruttore che ha già acquistato il terreno e cerca di vendere la casa ancor prima che venga realizzata: il suo scopo è collocare tutte le unità da costruire, per ricavare i fondi con cui finanziare la costruzione. In questo caso, venditore ed acquirente stipulano un contratto preliminare, sotto forma di scrittura privata, nel quale si stabiliscono prezzo definitivo, acconti da versare a scadenze precise, saldo, consegna, ecc.
Tuttavia, non sempre il contratto preliminare va a buon fine perchè il costruttore entra in crisi e fallisce: se, per finanziare i lavori, ha ipotecato la costruzione, in caso di vendita all'asta, il ricavato serve a soddisfare i creditori, mentre l'acquirente perde denaro versato e casa.
Come tutelarci? La norma di riferimento è il Decreto Legislativo n. 122/2005 (o Testo Unico dei beni da costruire), che contiene due fondamentali garanzie per l'acquirente.
L'obbligo, per il costruttore, di consegnare all'acquirente una fideiussione (bancaria o assicurativa) di importo pari a tutte le somme da questi versate: in caso di fallimento, potremo almeno recuperare i nostri soldi, pur restando senza casa.
E la cosiddetta postuma decennale, cioè la garanzia, che il costruttore deve inserire nel rogito, di farsi carico di eventuali danni all'immobile, dovuti a difetti di costruzione, emersi nei dieci anni successivi.
Come ottenere queste tutele?
Senz’altro stipulando anche il contratto preliminare presso un notaio, sotto forma di scrittura privata autenticata e trascritta (equivalente ad un vero e proprio atto di compravendita). Purtroppo questa procedura comporta costi per l'acquirente (il preliminare fatto dal costruttore non si paga) e per l'impresa di costruzione, che deve pagare in anticipo la fidejussione a banca o assicurazione: è proprio per questo che il compromesso non si firma davanti al notaio...
Quali tasse si pagano?
Oltre all'onorario del notaio, alla stipula dovremo pagare anche l'Iva (al posto dell'imposta di registro, dovuta tra privati), pari al 10% sul prezzo reale (4% se prima casa), quindi pagheremo di più, essendo l'imposta di registro, rispettivamente, del 9% e 2%, sul valore catastale (quasi sempre inferiore al commerciale).
Prossimamente vedremo come i costruttori cercano di sottrarsi agli obblighi di legge e quali sono le tutele a nostro favore introdotte quest'anno: continua a seguirci!
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