Comprare una casa già affittata conviene? Vediamo pro e contro.
Comprare una casa già affittata conviene? Vediamo pro e contro.
Premesso che l'inquilino ha diritto di prelazione (cioè ha la precedenza su eventuali acquirenti, a parità di prezzo), in teoria il prezzo di una casa già affittata potrebbe aumentarne il valore, perchè chi compra si garantisce, oltre all'immobile, anche una rendita, rappresentata dal canone di locazione.
In realtà, accade esattamente il contrario: una casa già affittata viene deprezzata, rispetto ad un'altra libera, per il rischio di insolvenza da parte dell'inquilino, oltre alla possibilità che un contratto di locazione a lunga scadenza non permetta all'acquirente di entrare subito in possesso dell'immobile. Eventualità, questa, che potrebbe anche causargli la perdita delle agevolazioni prima casa.
Ricordiamo che, per beneficiare del cosiddetto bonus prima casa, il compratore deve trasferire la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito. Perciò, se l’inquilino non dovesse liberare la casa entro questo termine, non consentirebbe al compratore di stabilirvi la propria residenza, facendolo decadere dall'agevolazione fiscale.
Nonostante tutte le rassicurazioni del venditore, se l’inquilino non dovesse libererare l’appartamento entro i fatidici 18 mesi, la perdita del bonus prima casa avverrebbe comunque. E' quanto ha stabilito la Corte di Cassazione (ord. n. 4591/18), secondo la quale, il solo motivo per cui il trasferimento della residenza posssa essere ritardato da parte del compratore, senza perdere i benefici prima casa, è rappresentato da “causa di forza maggiore”, cioè un evento inevitabile e imprevedibile.
Secondo i giudici, acquistando una casa già affittata, il compratore si assume un rischio che è, invece, prevedibile e perciò richiede cautela.
Comunque, il compratore che desideri acquistare una casa già affittata, tutelandosi da eventuali rischi, potrebbe far inserire nel contratto di compravendita una clausola risolutiva, che lo faccia automaticamente decadere nel caso in cui l'inquilino non liberi l'immobile entro la data concordata. Come stabilito dal Tribunale di Napoli (sentenza causa RG 340/2008), una simile clausola è del tutto legittima e avvantaggia sia il compratore, che in questo modo si garantisce una certa tranquillità, sia il venditore, che si assicura una possibilità in più di vendere la propria casa.
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