Case in cooperativa: quali regole devono rispettare compratore ed acquirente, per evitare gravi conseguenze?
Case in cooperativa: quali regole devono rispettare compratore ed acquirente, per evitare gravi conseguenze?
L’edilizia convenzionata, come l'agevolata e la sovvenzionata, sono misure di edilizia popolare previste dalla legge per aiutare giovani e famiglie a basso reddito.
L'edilizia sovvenzionata prevede che il costo di costruzione o acquisto delle abitazioni sia completamente a carico degli enti pubblici coinvolti, mentre quella agevolata mette a disposizione delle imprese costruttrici mutui agevolati, di cui, a loro volta, beneficeranno gli acquirenti.
Invece, l'edilizia convenzionata si basa su una convenzione tra Comune e impresa costruttrice, in virtù della quale quest'ultima realizza e vende abitazioni a prezzi calmierati. La convenzione prevede dei vincoli, validi per il primo acquisto e le eventuali vendite o locazioni successive: reddito dell'acquirente, prezzo di vendita, durata del possesso, ecc.
In genere, le aree dove sorgeranno gli immobili sono concesse in diritto di superficie (restano cioè di proprietà del Comune): in ogni caso, sarà l'impresa costruttrice a farsi carico di tutti i costi, per poi rientrare dell’investimento con la vendita delle abitazioni.
Le convenzioni stipulate tra Comune ed impresa costruttrice, si basano su un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP, legge n. 865/1971), o sulla riduzione del costo di concessione edilizia (Legge Bucalossi, art. 18 DPR 380/2001) e, quasi sempre, contengono vincoli su:
- prezzo massimo di cessione;
- canone massimo di locazione;
- durata della convenzione (generalmente ventennale);
- cessazione del vincolo (p.e. dopo 5 anni dal primo acquisto).
Perciò, mentre per acquistare la prima volta è sufficiente rispettare i requisiti della convenzione, quando si deve rivendere bisogna prima verificare tutti i vincoli.
Per evitare brutte sorprese, sarebbe bene farsi almeno queste domande:
- dopo quanti anni è possibile vendere?
- qual'è il prezzo massimo di vendita?
- il Comune o la cooperativa hanno diritto di prelazione?
- quanto costa riscattare il diritto di superficie?
- quali requisiti deve avere il nuovo acquirente?
Il rispetto di questi parametri può rendere non conveniente, o adirittura impossibile, rivendere un immobile comprato in edilizia convenzionata.
In particolare, la Cassazione (sentenza n.18135/2015) ha dichiarato parzialmente nulli i contratti di compravendita avvenuti a prezzo di mercato, che deve essere sostituito con quello convenzionato: a distanza di anni, molti venditori hanno dovuto rimborsare ai compratori quanto pagato in più rispetto al prezzo vincolato.
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