Soppalchi: cosa dice la normativa?

I soppalchi consentono di guadagnare spazio ed aumentare la superficie abitabile, ma spesso vengono realizzati senza rispettare le norme, esponendo chi compra al rischio di pesanti sanzioni. Cerchiamo di capirne di più. 

L’altezza minima del soppalco è definita per legge: ogni Regione ha una propria normativa, che va eventualmente integrata con il regolamento edilizio di ciascun Comune. 

Quasi sempre, i regolamenti regionali fanno riferimento ad un’unica disposizione nazionale, il D.M. 5 luglio 1975, che stabilisce per il soppalco abitabile un'altezza minima di 2,70 m, ridotta a 2,40 nel caso di locali non abitabili. 

Pertanto, se un soppalco ospiterà la zona notte, l'altezza minima sarà di 2,70 m, ridotti a 2,40 m nel caso di bagni, ripostigli, corridoi, ecc. Sono previste eccezioni per abitazioni ubicate in alcuni centri storici o in comuni di montagna, oltre una certa altitudine.

Inoltre, le disposizioni regionali stabiliscono altri parametri da rispettare nella costruzione di un soppalco:

• La porzione di locale dove insisterà il soppalco, che non può superare un terzo della superficie disponibile, aumentata alla metà quando le altezze del locale, sopra e sotto, superano nel complesso i 2,20 m;
• La conformazione del soppalco, che deve essere chiuso o si può lasciare a vista, rispetto al locale all’interno del quale è stato ricavato;
• La superficie finestrata, che quasi sempre non può superare 1/8 della superficie complessiva del soppalco;
• L’altezza del parapetto, se il soppalco si affaccia sul resto del locale, che non può essere inferiore a 1,10 m; 

In ogni caso, per realizzare un soppalco, occorre presentare un progetto redatto da un professionista presso l’Ufficio Tecnico del Comune interessato e, una volta terminati i lavori, bisogna informare il Catasto dell’aumento della superficie calpestabile. 

Infine, la realizzazione di un soppalco non può essere considerata un’opera di restauro, che rientra negli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire. 

Infatti, secondo il Consiglio di Stato (sentenza n.4166/2018), “la realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico”.

L'unico caso in cui un soppalco non richiede permesso di costruire, è quello in cui non produce alcun incremento della superficie abitabile dell’immobile: per esempio, quando esso da origine ad un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, assolutamente non fruibile da parte di persone.

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