Come evitare i rischi delle donazioni quando si compra casa.

Con il fai da te, agenzie poco serie o notai non scrupolosi, rischiamo di comprare una casa che poi qualcuno ci potrebbe togliere. E' proprio quanto potrebbe accadere acquistando un bene proveniente da donazione: in questo si rischia un'azione legale da parte degli altri legittimari - ossia i coeredi del venditore a cui spetta, per legge, una quota minima del patrimonio del donante - volta alla restituzione del bene. 

Perciò è importante inquadrare bene la situazione, già alla stipula del preliminare, per adottare i rimedi più adatti. Anzitutto accertiamoci se il venditore, o qualche altro dei precedenti proprietari, abbiano acquisito l'immobile per donazione: in caso positivo, dovremo distinguere i seguenti casi: 

Donante ancora vivente

La donazione può essere revocata: chi ha regalato l'immobile può chiederne la restituzione a chi l'ha ricevuto, che magari nel frattempo ce l'ha venduto. Si tratta di un'eventualità remota, perchè i casi in cui la donazione si può revocare sono limitati e stabiliti per legge. Tuttavia le eventuali conseguenze sarebbero catastrofiche: meglio rinunciare all'acquisto. 

Donante deceduto da meno di 10 anni

L’azione di restituzione, cioè l'eventuale richiesta di restituire il bene, rivolta a chi ha acquistato l’immobile dal donatario, potrà essere esercitata, solo dopo la morte del donante, e comunque entro i successivi 10 anni, alle seguenti condizioni:

• alla sua morte, il donante non abbia lasciato beni sufficienti a soddisfare la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;
• il venditore non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;
• siano decorsi meno di 20 anni dalla trascrizione della donazione, salvo eventuale opposizione alla prescrizione ventennale da parte di coniuge o parenti in linea retta (solo per donazioni successive a entrata in vigore legge n.80/2005).

I possibili rimedi non sono giuridicamente inattaccabili: risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fideiussione a carico di donante e/o legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione stessa, diversa dall’azione di riduzione, irrinunciabile. Nel dubbio, non acquistare.

Donante deceduto da più di 10 anni

Secondo giurispudenza prevalente sulla prescrizione, confermata anche in Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto, per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, in quanto le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate. Pertanto, se entro dieci anni dalla morte del donante non è stata trascritta alcuna domanda di riduzione, possiamo comprare senza nessun rischio.

Donazione fatta da oltre 20 anni 

A prescindere dal fatto che il donante sia ancora vivente o già deceduto se, entro 20 anni dalla trascrizione della donazione non c'è stata opposizione da parte di coniuge o parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata, pertanto l’acquirente non correrà alcun rischio. Ma, mentre questo vale sicuramente per le donazioni fatte dopo il 15 maggio 2005 (data di entrata in vigore della legge n.80/2005), non può dirsi altrettanto per quelle antecedenti, a causa della mancanza di una disciplina transitoria, che chiarisca in modo inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori.