Rivendita dell'abitazione acquistata come "prima casa" entro i cinque anni: quando si perdono le agevolazioni fiscali.

L'acquisto della nuda proprietà di una casa è una pratica alquanto diffusa, specie nelle grandi città, dove i prezzi degli immobili sono più elevati: comprando solo le mura, e lasciando all'usufruttuario il possesso della casa, vita natural durante, si risparmia in modo sensibile rispetto all'acquisto della piena proprietà.

Ricordiamo anche che l'agevolazione fiscale "prima casa", consiste nella possibilità di pagare imposte più basse rispetto alla norma, quando l'acquirente e l'immobile soddisfano certi requisiti, tra cui l'obbligo di stabilire la residenza nella casa "agevolata" ed il divieto di rivenderla prima dei cinque anni dall'acquisto, salvo il riacquisto di altro immobile.

Ma il riacquisto di una casa, seppure limitatamente alla nuda proprietà permette la conservazione dell'agevolazione fiscale "prima casa"?

Poichè la legge non indica esattamente a quale titolo deve essere riacquistata la proprietà, finora si è pensato che il diritto al regime agevolato spettasse sempre, a patto di stabilire la propria residenza nella casa riacquistata. 

Ma con una recente sentenza (17148/2018) la Corte di Cassazione ha chiarito che “L’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza” deve essere “rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso ed il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva”, condizione che invece non si verifica nel caso di acquisto di nuda proprietà.

Infatti, la nuda proprietà di una casa non da diritto di usufruirne automaticamente, facoltà quest'ultima riservata all’usufruttuario. Perciò, non potendo avere il godimento del bene, il nudo proprietario non ha diritto di eleggere come abitazione principale l'immobile in questione. 

A onor del vero, l’usufruttuario potrebbe comunque concedere la casa al nudo proprietario per abitarvi, e quindi anche per stabilirvi la residenza (conservando l'agevolazione), ma la Cassazione ha deciso diversamente: perciò ricordiamoci che, se vendiamo una casa acquistata con agevolazione prima casa entro cinque anni dall'acquisto, anche se ne riacquistiamo un'altra, ma limitatamente alla nuda proprietà, perdiamo le agevolazioni fiscali di cui abbiamo goduto in occasione del primo acquisto.