Il preliminare di compravendita: quali sono i vantaggi?

In ambito immobiliare si definisce preliminare il contratto che ha per oggetto l'obbligo per le parti di concludere un successivo contratto definitivo di compravendita, già delineato nei suoi elementi essenziali.

Con la sua sottoscrizione l’acquirente si impegna ad acquistare ed il proprietario a vendere l'immobile oggetto del contratto entro una certa data, ad un prezzo già fissato. Ma solo con la firma del contratto definitivo, davanti al notaio, chi compra entra in possesso dell’immobile, contestualmente al trasferimento della proprietà della casa.

Generalmente il preliminare viene stipulato sotto forma di scrittura privata che, come fa intendere il nome, ha effetti solo tra le due parti. Tuttavia queste ultime hanno facoltà di far trascrivere il contratto nei pubblici registri immobiliari, una sorta di grande registro che elenca, in ordine cronologico, tutte le operazioni che hanno effetti sulla proprietà di un dato immobile, come vendita, costituzione di ipoteca, ecc. Per effetto della trascrizione nei pubblici registri immobiliari un atto ha effetti anche verso i terzi, e non solo tra le parti del contratto. 

Così facendo l’acquirente può contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, come creditori del venditore o altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile. Inoltre la trascrizione serve anche per proteggere l’immobile acquistato da pignoramenti o ipoteche che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito, rendendoli opponibili all’acquirente. In pratica, trascrivendo il preliminare, ci si mette al riparo dalla possibilità di perdere il bene appena acquistato a seguito di tutti gli eventi successivi alla trascrizione stessa.

La differenza fondamentale tra il preliminare trascritto e quello non trascritto è che il primo vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione della vendita e successivi alla trascrizione del preliminare, mentre il secondo vince solo i pignoramenti successivi alla trascrizione della vendita.

Affinchè si possa trascrivere, il preliminare deve essere stipulato con atto notarile o scrittura privata autenticata: sarà lo stesso notaio a provvedere alla sua trascrizione, dietro il pagamento di 200 euro di imposta di registro fissa, oltre onorario. 

Se al preliminare viene data attuazione con la stipula del contratto definitivo, gli effetti di quest'ultimo valgono a partire dalla trascrizione del preliminare: cioè è come se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla data in cui è stato firmato quello preliminare.

Affinché il contratto definitivo abbia effetto retroattivo è necessario che esso venga trascritto entro un anno dalla data che le parti hanno fissato nel preliminare per la sua stipula e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.