Gli abusi edilizi possono pregiudicare l’accesso alle agevolazioni fiscali?

Anzitutto, è bene chiarire cosa si intende per “abuso edilizio”: secondo il Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), si tratta di un intervento compiuto senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, in variazione essenziale o in difformità parziale.

Comunque, è possibile chiedere una sanatoria se l'opera edilizia presenta la cosiddetta doppia conformità, cioè se essa è conforme alle norme in vigore al momento dell’abuso ed alla presentazione dell’istanza.

Quali abusi edilizi fanno perdere le agevolazioni fiscali?

Secondo l’art. 49 del Testo Unico, le tipologie di abuso edilizio che non permettono più di beneficiare delle relative agevolazioni fiscali sono tre: le prime due riguardano opere che sono state costruite senza il necessario titolo edilizio e quelle per le quali il titolo è stato annullato, mentre la terza è relativa alle opere entrate in contrasto con il titolo per il mancato rispetto delle destinazioni d’uso e degli allineamenti indicati dai piani regolatori.

Non ricadono in questi casi la parziale difformità comunque inferiore alla soglia “tollerata” dallo stesso Testo Unico, che non considera dal punto di vista urbanistico né fiscale il mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta, purchè inferiori al 2% delle misure prescritte, in riferimento alle singole unità immobiliari.

In quali casi le detrazioni fiscali sono a rischio?

Spesso le richieste di detrazione sono oggetto di verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, che potrà recuperare le somme non riscosse se gli interventi abusivi sono stati realizzati difformemente dal titolo, quando la variazione eccede il 2% delle misure prescritte, o se manca il titolo abilitativo necessario.

Come avviene, per esempio, quando si effettua l'ampliamento abusivo di un immobile precedentemente demolito, e non ristrutturato nel rispetto della volumetria precedente: l’abuso edilizio qualifica l’intero edificio come nuova costruzione e determina l’integrale decadenza dalle detrazioni Irpef.

Invece, l’ampliamento abusivo di un edificio ristrutturato, ma non precedentemente demolito, fa decadere soltanto i bonus relativi ai lavori di ampliamento.

A rischio sono anche gli interventi realizzati in regime di edilizia libera, quando cioè non è richiesto titolo abilitativo (installazione di servoscala in abitazione monofamiliare, tinteggiatura androne condominiale, installazione pannello solare fotovoltaico fuori centro storico, ecc). In questo caso il contribuente deve conservare un'autocertificazione attestante la data inizio lavori ed il fatto che gli interventi sono agevolabili: i bonus potranno essere considerati decaduti solo se, in seguito a controlli comunali, non venga confermato quanto dichiarato nell’autocertificazione.

Infine, la giurisprudenza ha negato la decadenza delle agevolazioni fiscali nel caso in cui, l’edificio inizialmente realizzato in modo conforme al titolo edilizio, sia stato oggetto, successivamente, di un intervento abusivo di lieve entità durante la realizzazione delle varianti interessate da un nuovo titolo edilizio.