Estinzione anticipata del mutuo: quando conviene e come fare.

La restituzione del denaro preso a prestito con un mutuo ipotecario, o estinzione, avviene secondo una "scaletta", concordata alla firma del contratto e detta piano di ammortamento, che serve a stabilire le quote di capitale ed interesse che costituiscono ogni rata da rimborsare alla banca. 

Il piano di ammortamento più utilizzato per il rimborso dei mutui è quello cosiddetto alla francese, in cui la quota interessi diminuisce con l'avvicinarsi della fine del finanziamento. In ogni caso, se il mutuo è a tasso fisso la rata resta invariata, mentre se è a tasso variabile le sue oscillazioni influiranno sul piano di restituzione.

I mutui si possono rimborsare con rate a cadenza mensile, trimestrale o semestrale, secondo i differenti piano di ammortamento previsti dalle banche. Ecco i più comuni:

1. Rimborso con preammortamento: all'inizio il mutuatario paga solo la quota interessi, con rate particolarmente basse, il cui importo successivamente aumenta, con l'aggiunta della quota capitale.
2. Rimborso con ammortamento iniziale: l’ammortamento iniziale è calcolato su una sola parte del capitale, mentre alla fine si dovrà restituire una maxi rata che comprenderà anche il capitale residuo.
3. Rimborso del capitale a discrezione del mutuatario: le rate comprendono solo la quota interessi, mentre la restituzione del capitale avviene a scadenze libere, concordate con la banca.

Estinzione anticipata del mutuo

Se il mutuatario ha la possibilità di rimborsare il mutuo, in tutto o in parte, prima della scadenza, può richiederne l'estinzione anticipata. In passato questa operazione comportava il pagamento di una penale che risarcisse in qualche modo la banca per la perdita degli interessi dovuta al periodo di ammortamento più breve. Con l’entrata in vigore della cosiddetta legge Bersani nessuna penale è più dovuta per i mutui stipulati a partire dal febbraio 2007, mentre per quelli stipulati prima dell'aprile 2007 sono previste penali ridotte e comunque non superiori ad un tetto massimo. Le spese amministrative sono sempre dovute. 

Per estinguere un mutuo in anticipo bisogna inviare alla propria banca una raccomandata A/R, comunicando le proprie intenzioni ed allegando copia del documento di identità e codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima dell'aprile 2007 si deve allegare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la sussistenza dei requisiti per beneficiare delle penali ridotte.

L'estinzione anticipata è sempre conveniente? Se il piano di ammortamento è alla francese e non ci sono penali, è più conveniente estinguere il mutuo quanto prima, magari all'inizio del periodo di ammortamento, quando la quota interessi è ancora alta rispetto al totale della rata.