Comprare casa tramite agenzia: quali controlli deve fare l'agente?
Quando compriamo casa tramite agenzia immobiliare, diamo per scontato che il mediatore verifichi anche la regolarità dell'immobile per conto nostro. In realtà, non esiste alcun obbligo, a carico del mediatore, di compiere indagini specifiche sull'oggetto dell'affare, poiché esse non rientrano nell'ordinaria diligenza richiesta al mediatore nell'adempimento della sua prestazione.
Tuttavia ciò non esclude che il mediatore possa, con speciale pattuizione, obbligarsi a compiere particolari indagini tecnico-giuridiche ed ogni altro accertamento sullo stato dell'immobile, in modo tale da garantirne la sua regolarità urbanistica, catastale, ecc. Perciò, in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali, l'acquirente potrà rifiutarsi di pagare la provvigione.
Vediamo come si è pronunciata la Cassazione su un caso concreto.
Il promissario acquirente di un immobile cita in giudizio il mediatore, chiedendogli il risarcimento del danno subito per non essere stato informato riguardo a difformità urbanistiche dell'immobile oggetto di compromesso, tali da impedirne la commerciabilità.
I giudici di primo e secondo grado respingono la richiesta del promissario acquirente, accertando che il mediatore non ha violato gli obblighi informativi posti a suo carico dalla legge e stabilendo che le difformità in questione avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.
Allora il promissario acquirente ricorre in Cassazione, per violazione degli artt. 1759 e 1176 Codice Civile: rispettivamente, obbligo per il mediatore di "comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso", ed obbligo di diligenza scaturente dall'attività professionale esercitata.
Tuttavia, la Cassazione rileva che la normale diligenza non comporta, a carico del mediatore, anche l'onere di condurre particolari indagini tecnico giuridiche quando non sia stato espressamente incaricato.
Inoltre, uniformandosi ad un orientamento consolidato, i giudici rilevano che la legge 39/1989 (Disciplina della professione di mediatore) subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, mentre l'obbligo di informazione gravante su tale professionista deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale egli è tenuto a conformarsi.
Tuttavia, secondo la Cassazione, in mancanza di specifico incarico, non rientra nell'ordinaria diligenza che deve caratterizzare l'operato del mediatore nell'esercizio dell'attività professionale, anche l'obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica, come l'accertamento della libertà dell'immobile da trascrizioni pregiudizievoli.
Nel caso considerato, è stato accertato che il mediatore non aveva assunto alcun obbligo contrattuale di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di preliminare, che le stesse difformità non erano conosciute neanche dai venditori e che esse avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.
In conclusione, sempre meglio affidarsi ad agenti immobiliari che, indipendentemente dagli obblighi di legge, facciano già una verifica preliminare degli immobili prima di metterli sul mercato e, se occorrono indagini più approfondite, stabilire in anticipo chi deve farle.
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