Tutti i casi in cui possiamo perdere la proprietà di una casa regolarmente acquistata.

E' opinione comune che, una volta comprata casa tramite il notaio, nessuno ce la possa più portare via: oltre al pignoramento di un immobile, per effetto del quale rischiamo anche di perderne la proprietà, ci sono altre situazioni, meno note ma con lo stesso tragico finale, in cui potremmo trovarci senza casa anche dopo una regolare compravendita. Premesso che l'acquisto della proprietà di un immobile può avvenire in varie forme, onerose, gratuite, giudiziali, ecc. (vendita, donazione, sentenza, ecc.), vediamo quali sono i casi da evitare:

• Il venditore è un soggetto fortemente indebitato 

Dobbiamo prestare la massima attenzione quando sospettiamo che il venditore abbia contratto ingenti debiti: infatti, nei cinque anni successivi all'atto di compravendita, eventuali creditori possono promuovere la cosiddetta azione revocatoria nei suoi confronti, al fine di chiederne l'annullamento, con conseguente pignoramento e vendita all'asta dell'immobile che, nel frattempo, abbiamo acquistato. E' sufficiente che, alla data della vendita, il venditore abbia assunto un'obbligazione, come un contratto di mutuo, un debito fiscale, ecc. Ricordiamo che un'azione revocatoria può essere promossa anche da parte di Agenzia delle Entrate, agenti della riscossione, ecc. 

• Il venditore ha acquistato l'immobile con atto di donazione 

Altra situazione a rischio è l'acquisto di un immobile da parte di un soggetto al quale lo stesso sia pervenuto per donazione o testamento. In questo caso, eventuali co-eredi del venditore (coniuge, figli, fratelli, ecc.) che reputino lesa la quota di legittima (parte di eredità a cui ciascuno ha diritto, per legge), possono esercitare la cosiddetta azione di riduzione, per ottenere l'annullamento dell'atto di donazione. Inoltre, se il patrimonio del venditore non è sufficiente a soddisfare le loro richieste, essi possono promuovere anche la cosiddetta azione di restituzione, allo scopo, appunto, di farsi restituire l'immobile che, nel frattempo, abbiamo acquistato. A seconda dei casi, i termini per esercitare queste azioni vanno dai dieci ai venti anni dall'apertura della successione, pubblicazione del testamento o accettazione di eredità. 

• Il venditore ha acquistato l'immobile con sentenza di separazione 

La separazione dei coniugi e successiva intestazione dell'immobile di famiglia ad uno solo di essi, per sottrarlo a rivendicazioni da parte di eventuali creditori, comporta la cosiddetta simulazione assoluta, cioè un contratto messo in essere per frodare questi ultimi. Perciò, acquistando una casa assegnata con sentenza di separazione, rischiamo di perderne la proprietà: infatti eventuali creditori, che riescano a dimostrare detta simulazione, possono chiedere l'annullamento dell'atto di compravendita, senza limiti di tempo. 

• Il venditore ha stipulato un contratto di rendita vitalizia 

La rendita vitalizia è un contratto con cui una parte, il vitaliziante, si obbliga a corrispondere ad un'altra, il vitaliziato, una prestazione periodica di denaro (o altre cose fungibili), per la durata della vita di un soggetto. Quando il contratto ha per oggetto un immobile, il vitaliziato cede l'immobile mentre il vitaliziante si obbliga a corrispondergli periodicamente una rendita. Può essere una soluzione utile per la vendita di un immobile da parte di persone anziane ma, in certi casi, può nascondere una vera e propria donazione. In questa eventualità, i co-eredi del vitaliziato, entro dieci anni dall’apertura della successione, possono impugnare l’atto facendolo riclassificare come donazione: la conseguenza può essere la nullità dell'atto di compravendita con cui, nel frattempo, abbiamo acquistato la proprietà dell'immobile.

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