Prestito Vitalizio Ipotecario: come finanziarsi dopo i sessant'anni, senza accendere un mutuo o vendere la nuda proprietà.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario (o "PVI") è un finanziamento concesso da una banca o intermediario finanziario (o "finanziatore") a chi ha sessant'anni compiuti (o "soggetto finanziato"), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale. Introdotto nel marzo 2016, il PVI fornisce agli ultrasessantenni un valido strumento di finanziamento, alternativo a mutuo e vendita di nuda proprietà, a patto che se ne conoscano le eventuali insidie. 

Vediamo come funziona:

Se il soggetto finanziato è coniugato (o costituente unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni) e l’immobile da ipotecare a garanzia del PVI costituisce la residenza di entrambi i coniugi (o costituenti unione civile o conviventi), il contratto di finanziamento deve essere sottoscritto dai due coniugi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro abbia compiuto 60 anni di età.

La durata del PVI non si può stabilire in anticipo, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato. Se il finanziamento è cointestato al coniuge (o costituente unione civile o convivente), si considera la durata della vita del più longevo.

Il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento nei seguenti casi:

• alla morte del soggetto finanziato;
• se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (usufrutto, abitazione, ecc.) sull’immobile dato in garanzia;
• se si compiono atti che riducano significativamente il valore dell'immobile impegnato, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sullo stesso.

Il rimborso integrale del PVI può avvenire in con e senza capitalizzazione. Nel primo caso, il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati, quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale.

Nel secondo caso, alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione capitale, interessi e spese, capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.

In caso di morte del soggetto finanziato, entro 12 mesi dall'evento, i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa. 

Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, riscuotendo prima il suo credito e versando l’eventuale eccedenza agli eredi.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sarà venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non permetterà il rimborso integrale del credito, il finanziatore non potrà chiedere nulla agli eredi.

Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di PVI solo nel caso in cui il soggetto finanziato abbia optato per il rimborso senza capitalizzazione: il finanziatore potrà chiedere anche la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento della rata di rimborso di interessi e spese, qualora tale ritardo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. L’ipoteca, così come qualsiasi altro mutuo ipotecario, viene iscritta nei pubblici registri immobiliari, in virtù di atto notarile.

In conclusione, data la particolarità del PVI, è molto importante ponderare la scelta e confrontare le condizioni delle varie offerte, richiedendo ai finanziatori interpellati i documenti precontrattuali, i quali dovranno chiaramente indicare il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve anche essere valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende sia dal valore di perizia della casa che dall’età dei soggetti che lo richiedono, e può variare da istituto a istituto.