Nuda proprietà e usufrutto: di cosa si tratta?

L'acquisto della nuda proprietà di una casa è una pratica alquanto diffusa, specie nelle grandi città, dove i prezzi degli immobili sono più elevati: comprando solo le mura, e lasciando all'usufruttuario il possesso della casa, si risparmia in modo sensibile rispetto all'acquisto della piena proprietà.

Ma in cosa consiste il diritto di usufrutto?

L'usufrutto è un cosiddetto diritto reale e parziario: reale perché riguarda un bene, anche immobile, parziario perché coesiste con un altro diritto, che è quello di nuda proprietà. 

L'usufrutto si può costituire in vari modi: per legge, contratto, testamento o usucapione. Un esempio di usufrutto legale è quello dei genitori sui beni dei figli minori, negli altri casi il diritto si costituisce, rispettivamente, mediante scrittura pubblica o privata, testamento, appunto, o possesso continuato per vent'anni. 

L'usufruttuario ha diritto di usare il bene e ricavarne un profitto (affittandolo, concedendolo in comodato, ecc.) mentre il nudo proprietario è titolare di sorta di proprietà limitata, priva di significato nel momento in cui l'atto viene costituito, ma che diventerà piena proprietà nel momento in cui l'usufrutto cesserà.

Tutte le imposte connesse al possesso del bene (Irpef, Imu, Tasi, ecc.) e le spese di manutenzione ordinaria competono all'usufruttuario, mentre quelle di manutenzione straordinaria spettano al nudo proprietario.

L'usufrutto può avere durata variabile, a seconda che sia costituito a favore di persona fisica o ente: nel primo caso non può superare la vita dell'usufruttuario, nel secondo non può durare più di trent'anni. 

Il diritto di usufrutto può essere ceduto: se ne sono titolare per trent'anni e ne ho goduto già per cinque posso cederlo (a titolo oneroso o gratuito) lasciando sempre invariata la durata stabilita originariamente.

Il valore della nuda proprietà dipende dall'incidenza del diritto di usufrutto. Nella maggior parte dei casi quest'ultimo è vita natural durante (cioè si estingue alla morte dell'usufruttuario) ed i rispettivi valori si stabiliscono utilizzando un'apposita tabella: fatto cento il valore della piena proprietà, una percentuale sarà il valore della nuda proprietà, e la rimanente parte quello dell'usufrutto. 

La nuda proprietà non è pignorabile, a differenza dell'usufrutto: un creditore potrà sottoporre a pignoramento e successiva vendita all'asta il diritto di usufrutto ed il suo eventuale acquirente potrà godere del bene, senza superarne la durata originaria.


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