Accertamento di valore: quando l'Agenzia delle Entrate può chiederci di integrare imposte già pagate per la compravendita di immobili.

Sempre più spesso apprendiamo di casi di cronaca, anche eclatanti, di cittadini ai quali l'Agenzia delle Entrate richiede il pagamento di somme aggiuntive a titolo di maggiori imposte, interessi e sanzioni, per atti di compravendita di immobili, già stipulati da quache tempo. Oggi cerchiamo di capire per quale motivo, facendo prima un passo indietro. 

Introdotto nel 2005, il sistema del cosiddetto "prezzo-valore" è un meccanismo secondo il quale la base imponibile per il calcolo delle imposte sulle compravendite immobiliari non è costituita dal prezzo di scambio, bensì dal suo valore catastale. 

L'applicazione del prezzo-valore può essere richiesta, da parte dell'acquirente, solo in caso di trasferimenti, a titolo oneroso (escluse quindi le donazioni), di abitazioni e relative pertinenze tra persone fisiche che non agiscano nell’ambito di attività commerciali, e preclude ogni possibilità di accertamento futuro da parte dell'Agenzia delle Entrate sul corrispettivo della compravendita. 

Prima del 2005 alcuni acquirenti occultavano il reale prezzo d'acquisto di un immobile per pagare meno imposte: invece, con questo meccanismo, emergono i reali valori degli immobili e si evitano contenziosi fiscali. 

Ne consegue che, in tutti i casi in cui la regola del prezzo-valore non è stata applicata, perchè non richiesta o per difetto dei requisiti dell'immobile e/o delle parti, l'Agenzia delle Entrate puo' procedere all'accertamento di valore dell'immobile in questione, il quale puo' determinare una rettifica della base imponibile su cui calcolare le imposte effettivamente dovute.

Per procedere all'accertamento l'Agenzia puo' utilizzare i criteri stabiliti dalla legge, confrontando il valore dichiarato in atto con alcuni parametri:

• trasferimenti a qualsiasi titolo, divisioni, perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (o a quella in cui esso produce effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (c.d. criterio comparativo);
• reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla stessa data e medesima località dell'atto agli investimenti immobiliari, come il valore del canone di locazione (c.d. criterio della capitalizzazione);
• ogni altro elemento di valutazione (quotazioni Omi, ecc.), anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. 

Tenendo conto di questi criteri, se l'Agenzia ritiene che l’immobile acquistato abbia un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, rettifica la base imponibile e liquida la maggiore imposta, con addebito di interessi e sanzioni a carico dell'acquirente. 

Tuttavia la Corte di Cassazione ha messo uno stop agli accertamenti in materia di imposta di registro da parte dell'Agenzia delle Entrate, fondati sul semplice scostamento dai valori Omi, dichiarandoli illeggittimi. Infatti è necessario che le presunzioni che portano all'accertamento siano gravi, precise e concordanti, mentre le quotazioni Omi, essendo solo uno strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio del potere di valutazione estimativa, rientrano nella categoria delle presunzioni semplici.