Pagamento delle quote condominiali: dopo quanto tempo scatta la prescrizione?

Anche le spese condominiali rientrano nella categoria dei diritti disponibili e, pertanto, sono soggette a prescrizione. Secondo il Codice Civile (art. 2934) "ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge, ad esclusione dei diritti indisponibili e di quelli indicati dalla legge”.

La prescrizione fa decadere ogni possibilità di chiedere il pagamento degli arretrati e libera definitivamente il debitore da ogni obbligo. Tuttavia, l'amministratore può inviare al condomino moroso una lettera di diffida e messa in mora, che blocca il decorso della prescrizione e la fa ripartire da capo.
Le prescrizione può essere ordinaria, pari a dieci anni, o breve, pari a cinque, come quella relativa a interessi e, in generale, a tutto ciò che deve essere pagato con periodicità annuale o inferiore.
Proprio a quest'ultima fanno appello coloro che ritengono che la prescrizione delle spese condominiali si compia in cinque anni. Vediamo la giurisprudenza in merito.

Con la sentenza n.12596 del 2002, la Corte di Cassazione ha stabilito che, con riferimento alle spese di pulizia e ordinaria manutenzione, definite pagamenti periodici, si debba applicare la prescrizione quinquennale.
Al condomino moroso, secondo il quale il condominio non ha poteri impositivi e non è creditore di versamenti fissi e periodici, essendo l’amministratore solo un mandatario addetto alla riscossione di crediti che sono degli stessi condomini, la Corte ha risposto che non conta che l’amministratore agisca su delega degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il loro pagamento costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condòmino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma in minoranza.

Una successiva sentenza (4489/2014) della Cassazione ha confermato la prescrizione quinquennale: con riferimento ad un ricorso presentato da un condomino moroso, motivato dal fatto che mancava la prova che si trattasse di spese periodiche, la Corte ha replicato che “trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti”.

Infine, con sentenza n.18826/2015, il Tribunale di Roma ha distinto tra spese ordinarie, dunque periodiche, e spese straordinarie, non periodiche, ma occasionali e perciò soggette alla ordinaria prescrizione di dieci anni.