Cartella esattoriale non pagata: i rischi per la tua casa

Il mancato pagamento di una cartella esattoriale espone al rischio di iscrizione di ipoteca, successivo pignoramento e conseguente vendita all’asta dell’immobile. 

Affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima deve essere preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente, la cosiddetta “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Trascorsi almeno 30 giorni dalla notifica, l'ipoteca può essere iscritta, senza bisogno di ulteriore comunicazione al proprietario. La “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria” è un atto necessario per consentire il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa da parte del contribuente: la mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria. 

L’ipoteca può essere iscritta su richiesta dell’Agenzia delle Entrate solo in presenza di determinate condizioni previste dalla legge, e per un importo pari al doppio delle somme complessivamente dovute dal debitore.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, purchè il debito non sia inferiore a 20.000 euro. Secondo la Cassazione, per calcolare tale limite, occorre tener conto di tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non solo di quelli di natura tributaria. 

Con l’iscrizione dell’ipoteca l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento immobiliare ed alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un atto necessario, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se già eseguito, illegittimo. Trascorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia pagato, il concessionario può procedere all’espropriazione, tuttavia il pignoramento immobiliare è possibile solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

L’ipoteca può essere iscritta su richiesta dell’Agenzia delle Entrate anche sulla prima casa del debitore ma, se questa è anche il suo unico immobile, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinata ad uso abitativo ed è stata eletta come propria residenza, all'iscrizione non può seguire alcun pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120.000 euro.

La comproprietà della casa con il coniuge (o altro soggetto) non debitore non la mette al riparo dall'iscrizione di ipoteca e dal pignoramento, anche nel caso in cui essa sia stata assegnata dal giudice dopo la separazione: secondo giurisprudenza, l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore.