Vani catastali: cosa sono, come si calcolano e a cosa servono

Quasi sempre, per descrivere la consistenza di una casa, indichiamo il numero di vani dai quali è composta. 

In realtà bisognerebbe distinguere tra vani effettivi e vani catastali. 

Questi ultimi costituiscono la base per il calcolo della rendita, cioè del valore fiscale di un immobile, necessario per l'applicazione delle imposte fondiarie. 

Mentre nel linguaggio comune il vano è l'ambiente che compone l'unità immobiliare, in ambito catastale, esso è stabilito dal D.P.R. 1142 del 1949, che recita: “per la misura della consistenza dell'unità immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e similari), nell'uso ordinario dell'unità immobiliare”. 

Notiamo la differenza, a fini catastali, tra vani prinicipali, come la camera da letto, e vani accessori, come il ripostiglio. 

Infatti, sempre secondo detto D.P.R., “si considerano vani accessori quelli necessari a servizio o disimpegno dei vani principali (latrina, bagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, ecc.), nonché quelli che, pur non essendo strettamente necessari all'utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione (soffitta, cantina, bucataio, spanditoio, stalla, granaio, porcile, pollaio, ecc.)." 

Inoltre, sempre secondo il D.P.R. 1142 del 1949, "sono compresi fra gli accessori anche quelli che, pur avendo destinazione principale nell'uso ordinario dell'unità immobiliare, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe." 

Cioè, i vani accessori contribuiscono al calcolo dei vani utili a fini catastali a seconda della misura stabilita dagli usi locali. Per esempio, due vani accessori possono essere considerati un solo vano utile oppure mezzo vano utile, sempre catastalmente, a seconda della zona in cui si trova l'immobile. 

Tale modalità di calcolo non si applica solo ai vani accessori, ma anche ai cosiddetti "vani ragguagliati", ossia vani principali particolarmente grandi. 

Infatti, come stabilito dalla norma in oggetto, “si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie massima stessa”.