Cosa accade se trasferiamo in ritardo la residenza nell'abitazione acquistata con agevolazione fiscale "prima casa"?

Le agevolazioni fiscali "prima casa" sono regolate dal Testo unico della Legge di Registro (Dpr 131/1986) secondo il quale, per beneficiarne, occorre che l’immobile oggetto di compravendita sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Tuttavia, può accadere che l'immobile acquistato non possa essere immediatamente abitato, come nel caso di una casa in costruzione o ristrutturazione. Allora è utile capire se il termine dei 18 mesi decorra dal giorno di stipula del contratto di acquisto o se, essendo l’immobile indisponibile ad essere abitato, invece esso si computa dal giorno in cui l’impedimento è cessato.

A tal proposito, la Cassazione ha stabilito che anche chi compra una prima casa in costruzione e non risiede nel Comune ove l’abitazione è ubicata ha tempo 18 mesi per trasferirvi la residenza: perciò il termine decorre dalla data di stipula del contratto di compravendita e non da quella di fine lavori.

Un argomento collegato riguarda la possibilità, per il contribuente, di dimostrare l’esistenza di una causa di forza maggiore tale da impedire lo spostamento della residenza nel termine di 18 mesi dall'acquisto agevolato. Sempre la Cassazione ha chiarito che i 18 mesi in questione si calcolano dalla data del rogito, a meno che ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non ricorre nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile come “inevitabile e imprevedibile”.

Vi sono state tuttavia pronunce in senso opposto, da parte di alcune commissioni tributarie provinciali e regionali, le quali, in varie occasioni, hanno stabilito che il termine dei 18 mesi “decorre unicamente dal momento in cui l’immobile in corso di costruzione ed oggetto di compravendita è divenuto effettivamente idoneo all’utilizzo ed al soddisfacimento dell’esigenza abitativa”. Oppure che “nei 18 mesi previsti per il trasferimento della residenza non va computato il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di abitabilità”. O che il termine di 18 mesi non è perentorio, “laddove sussistano eventi impeditivi che possano aver ostacolato l’acquisizione della residenza in un dato Comune”. E ancora, che il termine di 18 mesi decorre dal giorno in cui ricorrono tutte le condizioni occorrenti “per ottenere il certificato di conformità edilizia ed agibilità”.

L’Agenzia delle Entrate invece ritiene che il termine di 18 mesi decorra dalla data del contratto di acquisto anche se si tratti di immobile in corso di costruzione; e che il contribuente può comunque validamente addurre, a suo favore, che il mancato trasferimento della residenza è dovuto a causa di forza maggiore.