Comprare casa da privato: quali sono le garanzie per chi compra in caso di vizi occulti?

Quando si valuta l'acquisto di immobili da ristrutturare o comunque vetusti alcune domande sorgono spontanee. 

Il venditore di una casa vecchia è responsabile per vizi strutturali scoperti dal compratore dopo il rogito? 

L'acquirente che, dopo il rogito, scopre dei vizi strutturali, può chiedere al venditore la restituzione del prezzo di vendita? 

Un vizio non immediatamente visibile può essere considerato occulto?

Secondo l'art. 1490 C.C. il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui essa è destinata oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. 

Meglio detta "garanzia per vizio redibitorio", essa riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima.

Chi compra decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge, riconoscimento del vizio da parte del venditore o occultamento del medesimo.

L'azione di garanzia si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495)

Il patto con il quale la garanzia è stata esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha taciuto in malafede i vizi della cosa.

Tale garanzia (art. 1491) deve considerarsi comunque esclusa se, alla stipula del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se detti vizi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Quando un vizio può considerarsi facilemente conoscibile?

Prendiamo l'esempio di un compratore che, dopo l'immissione nel possesso di una vecchia casa, aveva soperto che era necessario ricostruirne il solaio, e perciò aveva intentato causa contro il venditore. 

Dopo vari gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha stabilito che, per determinare la natura occulta del vizio, non è sufficiente il fatto che esso non sia immediatamente percepibile, ma conta anche il contesto. 

Infatti, è lecito aspettarsi che, in una casa vecchia e non ben conservata, ci sia qualcosa che non funzioni, anche se non immediatamente visibile. Insomma se acquisto un'immobile vetusto non posso lamentarmi dei normali effetti causati dalla sua età. 

L'unica eccezione a questa regola generale si verifica quando il venditore ha esplicitamente dichiarato che la cosa era esente da vizi, nel qual caso il compratore ha comunque diritto alla garanzia per vizi redibitori.